Hay tres tipos de humedad en una vivienda y cada uno se arregla de una forma distinta. La capilaridad sube desde el suelo por los muros y se ve como una franja en la parte baja de las paredes, a menudo con salitre. La condensación es el vapor del aire de casa que se convierte en agua sobre superficies frías: gotas en los cristales y moho negro en esquinas y techos, sobre todo en invierno. La filtración es agua que entra desde fuera por la fachada, la cubierta o una terraza, y empeora cuando llueve. Saber cuál tienes evita pagar un tratamiento que no sirve. Debajo tienes una tabla para distinguirlas, un diagnóstico en cuatro preguntas, quién paga en una comunidad y empresas de Madrid para cada caso.
Los tres tipos de humedad en una tabla
| Capilaridad | Condensación | Filtración | |
|---|---|---|---|
| De dónde viene el agua | Del terreno, que sube por los poros del muro | Del aire de la vivienda (cocinar, ducharse, respirar, tender) | Del exterior: lluvia por fachada, cubierta, terraza o juntas |
| Dónde la ves | Franja en la parte baja de las paredes, rodapiés, bajos y sótanos | Cristales, esquinas, techos, detrás de muebles y armarios, baños y dormitorios | Techos de último piso, paredes que dan a fachada, bajo terrazas |
| Cuándo empeora | Todo el año, más con terreno húmedo | En invierno, con la casa cerrada y la calefacción | Después de llover |
| Señal típica | Salitre (manchas blancas), pintura y yeso que se abomban | Moho negro, gotas en el cristal por la mañana | Mancha que crece y cambia de forma tras la lluvia |
| Quién lo arregla | Empresa de humedades (tratamiento del muro) | Ventilación, y a veces aislamiento o ventanas | Impermeabilización, tejados o fachadas |
| Quién suele pagar (ver abajo) | Comunidad si viene de muros o cimentación comunes | Normalmente es un asunto de la vivienda, salvo que la cause un defecto del edificio | Comunidad si entra por un elemento común |
Dónde aparece cada una
Diagnóstico en cuatro preguntas
Una prueba sencilla para distinguir condensación de humedad que viene del muro: pega con cinta un cuadrado de papel de aluminio sobre la zona húmeda, bien sellado por los bordes, y déjalo uno o dos días. Si aparecen gotas por fuera del papel (el lado de la habitación), el agua viene del aire: condensación. Si la humedad está por debajo, pegada a la pared, viene del muro: capilaridad, filtración o una fuga. Es orientativo; sirve para explicar mejor el problema cuando pidas presupuesto.
Humedad por capilaridad
El agua del terreno sube por los poros de los materiales del muro, igual que sube por una servilleta que toca un vaso de agua. Por eso aparece en plantas bajas, sótanos y muros en contacto con el suelo, y se queda en una franja más o menos regular en la parte baja de las paredes. Al evaporarse, deja sales: las manchas blancas (salitre) que levantan la pintura y el yeso.
- Ascendente: sube desde el suelo por la base del muro. Es la más habitual.
- Lateral: entra de lado, en muros enterrados que tocan el terreno (sótanos, viviendas con un lado bajo rasante).
Cómo se suele tratar: actuando en el propio muro para cortar o reducir la subida del agua (por ejemplo, barreras químicas por inyección o sistemas que actúan sobre la humedad del muro), y después saneando el revestimiento con materiales que dejen transpirar. Qué sistema conviene depende del muro, del espesor y del origen; por eso el diagnóstico va antes que el presupuesto.
Lo que no lo resuelve: pintar con pintura antihumedad o tapar con un revestimiento estanco. Pueden ocultar la mancha un tiempo, pero el agua busca otra salida.
La protección frente a la humedad del terreno en edificios nuevos o en obras de rehabilitación la regula el Código Técnico de la Edificación, en su Documento Básico HS 1 «Protección frente a la humedad» (consultado el 3-nov-2026).
Humedad por condensación
El aire de una casa lleva vapor de agua: lo producen la ducha, la cocina, la ropa tendida dentro y la propia respiración. Cuando ese aire toca una superficie fría (un cristal, una esquina mal aislada, la pared detrás de un armario), el vapor se convierte en gotas. Si se repite, aparece el moho negro.
Es la humedad más frecuente en invierno y la que más depende de cómo se usa la vivienda:
- Ventila cada día, aunque haga frío: unos minutos con ventanas abiertas renuevan el aire.
- Usa el extractor del baño y de la cocina y no tiendas la ropa dentro sin ventilar.
- Separa los muebles de las paredes exteriores unos centímetros.
- Mantén una temperatura estable: los cambios bruscos favorecen la condensación.
Si con eso no basta, el problema puede estar en el aislamiento o en los puentes térmicos (puntos fríos de la fachada, de las ventanas o de los cajones de persiana), o en una ventilación insuficiente de la vivienda. Ahí entran las empresas de humedades que tratan condensación (ventilación) y, si el punto frío es la ventana, las de ventanas.
Humedad por filtración
Es agua de lluvia que entra desde fuera: grietas en la fachada, juntas o remates en mal estado, una cubierta o una terraza mal impermeabilizada, un canalón o una bajante que rebosa. La mancha suele aparecer en techos de último piso, en paredes que dan a la fachada o bajo terrazas, y crece o cambia de forma después de llover.
Se arregla en el origen: impermeabilizar la cubierta o la terraza, reparar la fachada o el tejado. Mientras no se corte la entrada de agua, cualquier arreglo interior vuelve a mancharse. En edificios de Madrid de más de 30 años, los defectos de fachada y cubierta son de lo que revisa la ITE: si tu edificio tiene una ITE desfavorable, mira nuestra guía de la ITE e IEE en Madrid.
No siempre es humedad «del edificio»
Una mancha que aparece de repente, junto a un baño, una cocina o un radiador, o que no encaja con nada de lo anterior, puede ser una fuga de una tubería, tuya o del vecino de arriba. En ese caso no hace falta una empresa de humedades: primero un fontanero que localice la fuga y, si tienes seguro de hogar, avisa a tu aseguradora.
¿Quién paga las humedades en una comunidad?
Depende de dónde está el origen. La Ley de Propiedad Horizontal establece que:
- La comunidad tiene que hacer las obras necesarias para conservar el edificio, sin necesidad de acuerdo previo de la junta (artículo 10.1). Si la humedad viene de un elemento común (fachada, cubierta, muros de carga o cimentación, bajantes generales), lo normal es plantearlo a la comunidad.
- Cada propietario tiene que mantener en buen estado su piso y sus instalaciones privativas y responde de los daños que cause por su descuido (artículo 9.1). Si viene de tu vivienda (una tubería tuya, una condensación por falta de ventilación), te corresponde a ti.
En la práctica, un informe técnico del origen es lo que resuelve las dudas entre vecinos, comunidad y seguros. (Ley consultada en el BOE el 3-nov-2026. Información general, no asesoramiento legal.)
Qué pedir en el presupuesto
- Diagnóstico por escrito: qué tipo de humedad es, de dónde viene y cómo lo han comprobado.
- Tratamiento propuesto y por qué ese, y qué alternativas descartan.
- Qué incluye: picado, saneado, revestimiento, pintura final, retirada de escombros.
- Garantía por escrito: duración y qué cubre exactamente.
- Si la causa es un elemento común, que lo diga el informe: lo necesitarás para la comunidad.
- Compara al menos dos presupuestos con el mismo diagnóstico.
Empresas para cada tipo de humedad en Madrid
| Tu caso | Dónde buscar en La Guía Madrid |
|---|---|
| Capilaridad o condensación persistente | Empresas de humedades en Madrid, con los tipos que trata cada una y si hacen diagnóstico previo |
| Filtración por terraza, cubierta plana o sótano | Impermeabilizaciones en Madrid |
| Filtración por tejado | Empresas de tejados en Madrid |
| Filtración por fachada | Empresas de fachadas en Madrid |
| Condensación por ventanas frías | Empresas de ventanas en Madrid |
Algunas empresas del listado que dicen tratar capilaridad y condensación y hacer diagnóstico previo: ContraHUMEDAD (Carabanchel), Humexpert (Salamanca), NOVANOR (Hortaleza), Solo Humedad (Retiro), Hogar Seco (Fuencarral-El Pardo) y Humestop (San Blas-Canillejas). En el listado completo tienes la tabla con todas.
Consejos
- No pintes encima hasta saber el origen: perderás la pista y el dinero.
- Haz fotos con fecha de la mancha durante unas semanas: ayudan al diagnóstico y a la comunidad o al seguro.
- Ventila cada día, también en invierno, aunque la humedad no sea de condensación.
- Revisa canalones y desagües de terrazas antes de la temporada de lluvias.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la capilaridad en las paredes?
Es la subida del agua del terreno por los poros de los materiales del muro. Por eso la humedad por capilaridad aparece en la parte baja de las paredes y en plantas bajas y sótanos.
¿Cómo sé si es condensación o capilaridad?
La condensación aparece arriba y en puntos fríos (cristales, esquinas, techos), empeora en invierno y forma moho negro; la capilaridad es una franja en la parte baja, con salitre, todo el año. La prueba del papel de aluminio de esta guía ayuda a distinguirlas.
¿Quién paga las humedades por capilaridad?
Si el agua sube por muros o cimentación comunes, normalmente es una obra de conservación que corresponde a la comunidad según el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si el origen es privativo, al propietario. Un informe técnico del origen lo aclara.
¿Cuál es el mejor sistema para eliminar la humedad por capilaridad?
No hay uno que sirva para todos los muros: depende del material, del espesor y de por dónde entra el agua. Pide un diagnóstico y que el presupuesto explique por qué proponen ese sistema.
¿Cuánto cuesta quitar la humedad?
Depende del tipo, de los metros afectados y del tratamiento, así que no damos precios. Pide dos o tres presupuestos con diagnóstico a empresas del listado de humedades de Madrid.
¿Sirve un deshumidificador?
Ayuda con la condensación porque baja la humedad del aire, pero no arregla la capilaridad ni la filtración, que vienen del muro o del exterior.
Sigue leyendo
ITE e IEE en Madrid: guía para comunidades de vecinos · Empresas de humedades en Madrid · Impermeabilizaciones en Madrid.
Foto de portada: Pintura levantada en la parte baja de un muro por humedad de capilaridad. Kebabknight, CC BY-SA 4.0, vía Wikimedia Commons.
